小規模宅地等の特例・その2 | 会計、税務、経営相談のことなら税理士法人優和へ

前回は、小規模宅地等の特例の平成30年税制改正における改正点についてでしたが、今回は実際私自身が実務であったケースについて検討してみました。資産税の勉強及び実務を始めたばかりの方にとっては意外と参考になるのではないでしょうか。
①「特定居住用宅地等」の適用を受けられる親族とは？
　・持家を持たない親族（いわゆる家なき子）がいた場合、この親族について「家なき子だから適用を受けられる！」と思ってしまったが被相続人の配偶者がいたため、この親族については例外なく適用を受けられなかった。
　・いくら家なき子の要件を満たしていても被相続人と他の親族が同居していたら適用は受けられないのか？？と思いきや被相続人と同居していた親族が法定相続人でない親族の場合（例えば被相続人の兄弟姉妹など）は被相続人にすでに配偶者がいない場合、家なき子である法定相続人である親族は適用を受けられる。
②養子縁組の場合
・これは実際にあったケースですが祖父の後妻と養子縁組し、養子となった本人が後妻の相続が発生したときに家なき子であったため「特定居住用宅地等」の特例を受けたのですが、その後実親の相続が発生しました。
　この方は一度「特定居住用宅地等」の特例を受けたが、依然として持家を所有してないことから約2年という短いスパンで人生2度目の「特定居住用宅地等」の特例を本当に受けられてしまうのか？？？
　条文どおり解釈するならば何も問題なく、そのまま小規模宅地等の特例を受けるという選択を申告しました。その後期間を置くことなく税務署のほうからお尋ねがあり、現在住まわれている賃貸物件の契約書を見せてほしいと言われただけでその他については申告後3年が過ぎた現在に至って何もありません。
③土地の無償返還に関する届出が出ている場合
・これは私自身結構ドキッとしたのですが、そもそも無償返還の届出とは法人に対する権利金の認定課税を防ぐために出すためということが真っ先に頭に浮かびますが、それなりの地代を払っていればその法人が建物を所有していた個人の底地について貸宅地の評価減（自用地評価の80％）ができ、さらに小規模宅地等の特例も受けることができるのです。そこで問題となるのが「それなりの」地代なのです。
「それなり」とは年間の地代収入が固定資産税相当額の2~3倍などと、物の本には書かれていたりすることがあります。
そこではじめてその重大な事実に気が付き慌てて計算してみたところ問題なく2~3倍という目安はクリアしておりホッと胸を撫で下ろすこととなりましたが、それはあくまでも「結果オーライ」であって本来はその法人と関わるようになった最初に地代設定の根拠を確認すべきであったのでしょう。
一方で判例、裁決事例等によると必ずしも2~3倍ないといけないというものでもなく大事なのは世間相場であり、ある地域では1～1.5倍でも認められているケースもあります。
小規模宅地等の特例は多種多様にわたり、とても奥が深いので特に注意して取り組む必要がありそうです。
埼玉本部　菅　琢嗣