地積規模の大きな宅地の論点整理 | 会計、税務、経営相談のことなら税理士法人優和へ

　平成30年1月1日より、財産評価基本通達２４－４いわゆる広大地の評価が廃止となり、新たに財産評価基本通達２０－２地積規模の大きな宅地の評価が創設されました。
　相続税の申告期限が１０か月であることを前提とするならば、この新通達を実務において使われるのは、今年の夏以降くらいになることでしょう。その前に平成２９年１０月３日に国税庁より出された「情報」をもとにその細部の論点及び誤りやすい注意点を整理してみたいと思います。
・面積要件
　三大都市圏は、５００㎡以上、それ以外は１０００㎡以上となっており、国税庁から公表された三大都市圏にあたる市区町村に該当するかの確認が必要となります。特に市区町村のうち「一部」となっている地域については各自治体にて確認が必要となります。
・区域制限
　市街化調整区域については、原則適用が受けられませんが都市計画法３４条１０号１１号区域については、市街化調整区域の制限から外れることとなります。ただし、１０号１１号区域に該当したとしても自治体によっては宅地分譲に係る開発は認められないこともありますので、各自治体にて確認が必要となります。
・用途地域制限
　都市計画法８条における工業専用地域については、原則適用が受けられませんが評価対象地が２以上の用途地域、例えば工業専用地域と準工業地域にまたがっている場合は工業専用地域が半数以下であれば、この段階ではその地域は準工業地域に所在するものとみなされ適用制限からは外れることとなります。ただし、準工業地域であったとしても、地区区分が普通住宅地区及び普通商業・併用住宅地区に該当する可能性が低いので結局適用から外れる可能性は高いのですが・・・。
・指定容積率制限
　容積率が400％（東京都の特別区内は300％）以上の地域については原則適用が受けられません。ここで言う容積率とは、建築基準法５２条1項における「指定容積率」であり、前面道路幅員の制限に基づく同法５２条２項の「基準容積率」については適用が認められておりません。ただし、「情報」によると評価対象地が指定容積率の異なる２以上の地域にまたがる場合には加重平均による容積率により判定するといういわゆる同法５２条６項については適用されるそうで、混乱しないよう注意が必要です。
　上記において地積規模の大きな宅地に該当した場合、規模格差補正率と財産評価基本通達２０－６容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価は併用可能となりますので注意が必要となります。
・路線価地域制限
　路線価地域については、普通住宅地区及び普通商業・併用住宅地区のみ適用対象となり、それ以外の地区区分については適用対象外となります。
ただし、評価対象となる宅地の正面路線価が2以上の地区にわたる場合は、半数以上に属する地区が全部所在する地区とみなされます。
・倍率地域について
倍率地域の場合、近傍宅地における固定資産税評価額をもって1㎡あたりの価額を基に計算されることとなりますが、近傍宅地の価額においては3年に一度正規に改訂される価額を基に評価されることとなり、仮に毎年改訂された場合の評価額である「簡易改訂」については適用されないことも留意する必要があります。
埼玉本部　菅　琢嗣